מיסוי מקרקעין

שוק הנדל"ן הוא שוק פוטנציאלי למשקיעים המעוניינים בהפקת רווחים מקנייה ומכירה של זכויות במקרקעין. יחד עם זאת, על מנת למקסם את הרווחים יש להתחשב במיסים השונים החלים על עסקאות במקרקעין ולתכנן כל עסקה בקפידה ומראש.

כשרוכשים זכות במקרקעין, הרוכש חייב במס רכישה המחושב כשיעור מסוים משווי המכירה (סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין). במאמר זה נדון ספציפית במיסים החלים על רכישת דירת מגורים, אך יש לזכור כי המיסים חלים על כל רכישת זכות במקרקעין בישראל ולא רק על דירת מגורים.

מס רכישה יחול על רכישת דירת מגורים כאמור, בהתאם למדרגות מס הרכישה:

ברכישת דירת מגורים החל מ- 16.01.2024 מדרגות המס יהיו כדלהלן:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס.
• על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%.
• על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%.
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%.
• על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%.

אם רוכש הדירה עומד באחד מהתנאים הבאים יחול מס רכישה מופחת:

– הדירה שנרכשה היא דירתו היחידה של הרוכש.
– בשנתיים שלאחר רכישת הדירה מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה, אולם אם רכישת הדירה הייתה מקבלן, בשנה לאחר שהדירה הייתה אמורה להימסר לידיו.
– הדירה שנרכשה הינה דירה חלופית (דירה חדשה על פני דירה ישנה).

מדרגות המס המופחת יחולו על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪, עד שווי של הסכום הנ"ל לא יחול מס רכישה בהתאם לתנאים כאמור.

מס נוסף שחל על עסקאות במקרקעין הוא מס שבח

מס השבח הוא המס המוטל על רווח במכירת זכות במקרקעין. אחוז המס שחל על רווחים שנצברו החל משנת 2012 ועד יום המכירה עומד היום על 25%. בחישוב המס מפצלים את השבח לסכום אינפלציוני ולסכום ריאלי לפי תקופת האחזקה במקרקעין, שבח שנצבר החל משנת 1993 הסכום האינפלציוני יהיה פטור ממס ורק הסכום הריאלי יחויב במס. זכויות במקרקעין שנרכשו לאחר שנת 2012 הסכום האינפלציוני יהיה פטור והסכום הריאלי יחויב ב-25% כאמור.

בחוק מיסוי מקרקעין ישנם פטרים ממס שבח במקרים מסוימים, כאשר אחד הפטורים הנפוצים הוא פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. דירה מגורים מזכה הינה דירה אשר ממועד רכישתה ועד ליום המכירה לפחות 80% מהזמן היא שימשה למגורים. דירה ששימשה למגורים 4 שנים לפני מועד מכירתה תחשב אף היא כדירת מגורים מזכה. בכדי ליהנות מהפטור, על מוכר הדירה למכור את כל זכויותיו בדירה אשר צריכה להיות דירתו היחידה. בהוראות מס הכנסה מיום 1.1.14 ישנם מקרים בהם ניתן להיות בעלים של יותר מדירה אחת ובו בעת להיות זכאים לפטור האמור.

במידה ולא חל הפטור ממס שבח כאמור לעיל, אזי ניתן לעיתים להקטין את סכום המס לתשלום. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מפרט את הניכויים המותרים בחישוב מס השבח, הכוונה היא להוצאות שישמשו להקטנת הרווח ובכך גם את תשלום המס.

אפשר דוגמה בבקשה?

לדוגמא: לנישום נוצר שבח ממכירת זכות במקרקעין בסך 100,000 ₪ לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומבלי להתחשב בפטורים ובניכויים המותרים, סכום המס לתשלום יעמוד על 25,000 ₪ (25%). בכדי להקטין את חבות המס, ניתן לדרוש הוצאות שהיו קשורות לאותה זכות במקרקעין לדוגמא: הוצאות משפטיות שהתהוו בביצוע העסקה, השבחה של הדירה או הזכות במקרקעין (שיפוץ הנכס) וכדומה. הוצאות אלו יותרו בניכוי בחישוב השבח ויפחיתו את חבות המס.

לפני ביצוע עסקה במקרקעין, יש לקחת בחשבון את תשלומי המיסים השונים ולהתחשב בהוצאות שהיו בגין המקרקעין בכדי לצמצם ככל הניתן את חבות המס באופן חוקי.

מומלץ להתייעץ עם יועץ מס בטרם חתימה על הסכמי רכישה ומכירה של מקרקעין בכדי לתכנן את השלכות המס הכרוכות בעסקה.

כמו כן, אנחנו מזמינים אתכם להתרשם ממגוון שירותי הנהלת חשבונות אותם מעניק משרד רואה חשבון של גרינברג, משרדינו מלווה מגוון עסקים מזה 35 שנים.